იპოთეკა-#1

სესხის ან სხვა ნაკისრი ვალდებულების უზრუნველსაყოფად მოძრავ ნივთებთნ ერთად შეიძლება ასევე გამოყენებული იქნას უძრავი ქონება. უძრავი ნივთი ის ქონებრივი ღირებულებაა, რომელსაც ყველაზე მეტად ენდობიან , ამიტომაც არ არის შემთხვევითი, რომ დიდი კრედიტები ბანკების მიერ სწორედ უძრავი ნივთების დაგირავების პირობით გაიცემა.

იპოთეკა, გირავნობის მსგავსად კრედიტორს უფლებას აძლევს სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში მიიღოს თავისი მოთხოვნის დაკმაყოფილება ამ ნივთიდან. როგორც ვიცით, თუ რამდენიმე მოთხოვნის შესრულების ვადა ერთდროულად დადგა და მოთხოვნები მოვალისთვის შესასრულებლად თანაბრად მძიმეა, თავდაპირველად უნდა შესრულდეს ის, რომელიც თანაბრად. რჩება შთაბეჭდილება, რომ იპოთეკარს არ აქვს უპირატესი უფლება თუ თავადპირველად უნდა შესრულდეს ნაკლებად უზრუნველყოფილი მოთხოვნა, მაგრამ ვინაიდან იპოთეკა სანივთო რეგისტრირებულ უფლებას წარმოადგნე,ს იპოთეკარს ყოველთვის აქვს უპირატესობა ვალდებულებით ურთიერთობაში მონაწილე ყველა სხვა კრედიტორთან. იპოთეკის მონაწილეები არიან იპოთეკარი, ანუ მოთხოვნის კერდიტორი და მესაკუთრე.

იპოთეკას გირავნობისგან განასხვავებს ის გარემოება, რომ ამ დროს ნივთი მესაკუთრის მფლობელობაში რჩება და არ არის სავალდებულო მისი გადაცემა იპოთეკარისთვის.

იპოთეკა შეიძლება გამოყენებულ იქნეს სამომავლო ან პირობით მოთხოვნასთან დაკავშირებით, თუკი იპოთეკის დადგენის მომენტისთვის შეიძლება ამ მოთხოვნის განსაზღვრა. ის მოთხოვნა, რომელიც უზრუნველყოფილია იპოთეკით, შეიძლება შეიცვალოს სხვა მოთხოვნით.

შესაძლებელია ერთი და იგივე მოთხოვნა რამდენიმე უძრავი ნივთით იყოს უზრუნველყოფილი. ეს კრედიტორს მოთხოვნის უზრუნველყოფის მეტ გარანტიას აძლევს. ასეთ დროს არ არის ვალდებული ყველა უძრავი ნივთი მევალის საკუთრება იყოს. შესაძლოა რომელიმე მათგანი ეკუთვნოდეს მესამე პირს, რომელიც არ არის მოთხოვნის პირადი მევალე.

თუ მოთხოვნა, რომლის უზრუნველსაყოფად არსებობს იპოთეკა, არ წარმოიშვა, ეს ფაქტი ავტომატურად იწვევს იპოთეკის გაუქმებას.

ერთი და იგივე ნივთი შეიძლება რამდენჯერმე დაიტვირთოს იპოთეკით. რიგითობა განისაზღვრება იპოთეკის დადგენის დროის შესაბამისად.

იპოთეკა წარმოუშობა საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შედეგად. რეგისტრაცია ხდება დადგენილი წესის მიხედვით უძრავი ნივთის მესაკუთრისა და იპოთეკარის მიერ სანოტარო წესით დამოწმებული საბუთების წარდგენით. მათში უნდა აღინიშნოს უძრავი ნივთის მესაკუთრე, იპოთეკარი, სავარაუდო მოვალე მესამე პირი, ასევე უზრუნველყოფილი მოთხოვნის სიდიდე, სარგებელი და შესრულების ვადა. ხშირად გაურკვეველია, თუ რა საბუთები უნდა გააფორმონ უძრავი ნივთის მესაკუთრემ და იპოთეკარმა. ორი ფორმა: გამოიყენება როგორც ცალკე ხელშეკრულება, ისე ძირითად სავალო დოკუმენტში კეთდება  აღნიშვნა იპოთეკის შესახებ. ნოტარიუსი ამოწმებს ამ საბუთებს. ამის შემდეგ უნდა მოხდეს მისი რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. იპოთეკა რეგისტრაციაში ტარდება საჯარო რეესტრის სპეციალურ ფურცელში.

One thought on “იპოთეკა-#1

  1. zura

    დავამატებდი იმას, რომ ერთი და იმავე უძრავი ნივთით შეიძლება რამდენიმე სხვადასხვა კრედიტორის მოთხოვნა იყოს უზრუნველყოფილი. ასეთ შემთხვევაში რიგითობა განისაზღვრება რეგისტრაციის თარიღის მიხედვით. აქვე შეიძლება წარმოიშვას ასეთი საკითხი: სიტყვაზე ერთ უძრავ ქონებაზე დარეგისტრირდეს ორი იპოთეკის უფლება სხვადასხვა დროს. ამავე დროს პირველი რიგის იპოთეკარმა შეიძლება მოთხოვნა დაუთმოს მესამე პირს. მესამე პირისთვის მოთხოვნის დათმობის შემთხვევაში ახალი კრედიტორის მიერ უნდა მოხდეს იპოთეკის უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. ჩნდება კითხვა, ეს იპოთეკის უფლება, რომელიც თავის დროზე პირველი რიგის იპოთეკად იყო რეგისტრირებული, ახალი მოთხოვნის მფლობელის სასარგებლოდ რეგისტრაციისას ხომ არ ინაცვლებს ადგილს და ხომ არ იქნება უკვე ეს იპოთეკა მეორე რიგის იპოთეკა. მიუხედავად იმისა, რომ საჯარო რეესტრის ამონაწერში ადრე პირველი რიგის იპოთეკად რეგისტრირებული იპოთეკა უფრო გვიანდელი თარიღით იქნება რეგისტრირებული, ვიდრე მეორე რიგის იპოთეკა, ის მაინც უპირატესობას ინარჩუნებს და მოთხოვნის ახალი კრედიტორი ითვლება პირველი რიგის იპოთეკარად (ვინაიდან მოთხოვნები და უფლებები ახალი მფლობელის ხელში გადადის ისეთსავე მდგომარეობაში, რა მდგომარეობაშიც თავდაპირველ მოთხოვნის მფლობელს გააჩნდა).
    რიგითობის განსაზღვრას აქვს პრაქტიკული მნიშვნელობა იპოთეკის საგნის რეალიზაციის დროს. თუ იპოთეკის საგნით მოთხოვნის დაკმაყოფილების მსურველი მეორე რიგის იპოთეკარია, ასეთ შემთხვევაში მისი მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად ხდება იპოთეკის საგნის რეალიზაცია იმ პირობით, რომ პირველი რიგის იპოთეკა ისევ ძალაში რჩება (შემძენზე უძრავი ქონება გადადის ე.წ. გარდამავალი უფლებით). რაც შეეხება ყველა მომდევნო რიგის იპოთეკებს, ისინი უქმდება. ხოლო თუკი პირველი რიგის იპოთეკარის მოთხოვნის შესრულების ვადა უფრო ადრე დგება ვიდრე მეორე და მომდევნო რიგის იპოთეკარების მოთხოვნის შესრულება, კმაყოფილდება მხოლოდ პირველი რიგის იპოთეკარი, ხოლო მომდევნო რიგის იპოთეკარები რჩებიან ასე ვთქვათ ჰაერში გამოკიდებულები. მათი იპოთეკის უფლება უქმდება. გამონაკლისი გათვალისწინებულია საგადასახადო იპოთეკის მიმართ. ხოლო თუ იძულებითი აღსრულების განმახორციელებელი იპოთეკარია საქართველოში რეგისტრირებული კომერციული ბანკი, მიკროსაფინანსო ორგანიზაცია, სადაზღვევო ორგანიზაცია, საერთაშორისო ან „კომერციული ბანკების საქმიანობის შესახებ“ საქართველოს კანონის პირველი მუხლის „ე“ ქვეპუნქტის შესაბამისად განსაზღვრული განვითარებული ქვეყნების საფინანსო ინსტიტუტი, საკუთრების გადასვლის შედეგად უქმდება ქონებაზე ასეთი კრედიტორის იპოთეკის შემდეგ რეგისტრირებული საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლებაც, თუ ვალდებულება, რომლის გამოც განხორციელდა იძულებითი აღსრულება, წარმოშობილია საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის უფლების რეგისტრაციამდე. ქონებაზე ადრე რეგისტრირებული უფლებები (მათ შორის, საგადასახადო გირავნობის/ იპოთეკის უფლება) ყველა შემთხვევაში უცვლელი რჩება.

    Reply

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / შეცვლა )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / შეცვლა )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / შეცვლა )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / შეცვლა )

Connecting to %s