Category Archives: სანივთო სამართალი

საკუთრების შეძენა ხანდაზმულობით (მუხლი 165)

საკუთრების ხანდაზმულობით შეძენა სრულიად ახალი ინსტიტუტია სამოქალაქო ცხოვრებისათვის. მას საბჭოთა სამოქალაქო სამართალი არ იცნობდა, ქართულ სამართალში კი რომის სამართლის მსგავსი დანაწესი მოქმედებდა. ეს ინსტიტუტი შეეხებოდა როგორც მოძრავ,ისე უძრავ ქონებას. არ შეიძლება ნივთზე უფლება უსასრულოდ გაურკვეველ (მერყევ) მდგომარეობაში იმყოფებოდეს.

საკუთრების ხანდაზმულობით შეძენისას ისეთი ვითარება ფიქსირდება, როდესაც სამართლებრივი ბურუსითაა მოცული ნივთზე უფლებრივი ურთიერთობა და ერთადერთი მისი მფლობელის მხრიდან „იჭყიტება“ სინათლე, რაც მფლობელობითი ხანდაზმულობის წყალობით უფლების წარმოშობის წყაროდ იქცევა.

მფლობელობითი ხანდაზმულობა გამოიყენება ძირითადად ორ შემთხვევაში: ერთი მაშინ, როცა ცდომილებით ხდება საკუთრების შეძენა და მეორეც- დავიწყებულ-გაურკვეველია საკუთრების მდგომარეობა. მფლობელობითი ხანდაზმულობა ვრცელდება როგორც მოძრავ,ისე უძრავ ნივთებზე,მათ შორის საჯარო ნივთებზეც. ეს წესი არ ვრცელდება იმ ნივთებზე, რომლებიც ამოღებულია სამოქალაქო ბრუნვიდან.  მფლობელობითი ხანდაზმულობის საფუძველზე საკუთრების უფლების შესაძენად აუცილებელია არსებობდეს 165-ე მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული ყველა პირობა, როგორებიცაა: 1) ნივთის ფლობა როგორც საკუთარისა; 2) ნივთის ფლობა კეთილსინდისიერად; 3) ნივთის ფლობა კანონით განსაზღვრული დროის განმავლობაში.

კეთილსინდისიერი მფლობელობა საკუთრების შეძენის კონსტიტუციური ელემენტია. არაკეთილსინდისიერი მფლობელობა არ შეიძლება საფუძვლად დაედოს საკუთრების ხანდაზმულობით შეძენას. არაკეთილსინდისიერი მფლობელი ვალდებულია, ნივთი დაუბრუნოს უფლებამოსილ პირს და შეასრულოს კანონით გათვალისწინებული სხვა ვალდებულებანიც.

მოძრავი ნივთის მფლობელობითი ხანდაზმულობა ხუთი წლის ტოლია, ხოლო უძრავისა თხუთმეტი წლისა. ამ ხნის მანძილზე ნივთის ფლობა უწყვეტ ხასიათს უნდა ატარებდეს და მფლობელობის სიმტკიცეს უნდა ჰქონდეს ადგილი. ამიტომაც ნივთის ხუთწლიანი მფლობელობა ვერ იქნება საკუთრების შეძენის საფუძველი, თუკი მაგალითად, პირი ორ წელიწადს უწყვეტად მფლობს ნივთს, შემდეგ ორ წელიწადს კი სხვა ფლობს მას, ამის შემდეგ კი- სამ წელიწადს კვლავ თვითონ ფლობს ამ ნივთს.

არაკეთილსინდისიერი მფლობელობა გამორიცხავს საკუთრების ხანდაზმულობით შეძენას. თუ პირი თავიდან კეთილსინდისიერი იყო თავისი მფლობელობის მიმართ, მაგრამ ხანდაზმულობის ვადის გასვლამდე გაიგო, რომ მისი მფლობელობა არამართლზომიერია და ნივთი მას არ ეკუთვნის, ამ შემთხვევაშიც გამოიყენება 165-ე მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული უფლება. თუ ამას პირი შეიტყობს ხუთწლიანი სავალდებულო ვადის გასვლის შემდეგ, ეს არ უნდა იყოს დაბრკოლება უფლების მოსაპოვებლად.

იმისათვის, რომ ხანდაზმულობის საფუძველზე საკუთრების შეძენა მოხდეს, საჭიროა, ნივთის მფლობელმა ამტკიცოს, რომ იგი ნივთს ფლობდა უწყვეტად. 166-ე მუხლის მიხედვით, საკმარისია პირმა დაამტკიცოს, რომ იგი ნივთს ფლობდა დროის გარკვეული მონაკვეთის დასაწყისში და ბოლოს,რომ ვივარაუდოთ მისი მფლობელობა დროის შუა პერიოდშიც. თუ ამ ვარაუდის მიმართ საწინააღმდეგო არ იქნება გაცხადებული, შეიძლება სინამდვილეში პირი არც კი ფლობდა ნივთს დროის შუა პერიოდში, მაგრამ იგი მაინც მფლობელად ჩაითვალოს. საეჭვო ვითარება უნდა გადაწყდეს მფლობელის სასარგებლოდ.

მიწაზე ან სხვა უძრავ ქონებაზე ხანდაზმულობით საკუთრების შეძენისათვის აუცილებელია, რომ საკუთრად მფლობელი რეგისტრირებული იყოს საჯარო რეესტრში.  167-ე მუხლის მიხედვით, საჭიროა 15 წლიანი ხანდაზმულობა საკუთრად მფლობელი მესაკუთრე რომ გახდეს. ქონების ნამდვილ მესაკუთრეს შეუძლია ხანდაზმულობის საერთო ვადის ფარგლებში მოახდინოს ნივთის გამოთხოვა. თუ ამ უფლებას არ გამოიყენებს, ივარაუდება, რომ მას დაუკარგავს ნივთის დაბრუნების შესაძლებლობა. ამ შემთხვევაში არსებითია თვით საჯარო რეესტრის ცნობა და არა იმდენად პირი სუბიექტური დამოკიდებულება შეძენის ნამდვილობაზე.  საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული პირი უნდა იყოს საკუთრად მფლობელი. საკუთრად ფლობა მაშინაა, როცა სახეზეა ნივთზე ფაქტობრივი ბატონობა და პირის დამოკიდებულება ნივთისადმი, როგორც საკუთარისადმი.

გერმანიის სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით, შემძენის კეთილსინდისიერება ამ შემთხვევაში არ წარმოადგენს საკუთრების შეძენის კონსტიტუციურ ელემენტს. იგი აუცილებელია მხოლოდ მოძრავი ნივთების შეძენისათვის.  მაშასადამე, უძრავი ქონება ხანდაზმულობით შეიძლება შეიძინოს არაკეთილსინდისიერმა მფლობემაც,მთავარია, იგი გარკვეული ვადის განმავლობაში მესაკუთრედ იყოს რეგისტრირებული და საკუთრად ფლობდეს ამ ქონებას. ანალოგიურად განიმარტება ქართული სსკ-ის ნორმებიც.

Advertisements

სანივთო და ვალდებულებითი უფლებების გამიჯვნა

სანივთო და ვალდებულებითი სამართალი მრავალი ნიშნით განსხვავდებიან. ამ განსხვავებას საფუძველი ჯერ კიდევ რომის სამართალში ჩაეყარა სანივთო და ვალდებულებითი უფლებების დაცვის საშუალებათა ერთმანეთისაგან გამიჯვნით. რომაელი იურისტები განმარტავდნენ, რომ სანივთო უფლება წარმოადგენს ნივთის მიმართ უშუალო ბატონობის გამოვლინებას, ვალდებულება კი გულისხმობს, რომ სხვა გავხადოთ ჩვენთან დაკავშირებული, რათა მოგვცეს ან შეასრულოს რაიმე. უფრო გვიანდელი იურისტების აზრით, ვალდებულებითი ურთიერთობის ობიექტია მოქმედება, სანივთოსი კი ნივთი. კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი განსხვავებაა ის, რომ სანივთო უფლება აბსოლუტური უფლებაა, ვალდებულებითი – რელატიური (შეფარდებითი). აბსოლუტური უფლების მატარებლის წინაშე ყველა პირი გვევლინება როგორც ვალდებული პირი, შეფარდებითი უფლების მატარებელს კი უპირისპირდება განსაზღვრული პირი, როგორც კონკრეტულ უფლება-მოვალეობათა სუბიექტი. სანივთო უფლება ყველას მიერ უნდა იყოს ცნობილი და ხელყოფის შემთხვევაში დაცულია სავინდიკაციო და ნეგატორული სარჩელებით.  ნივთის დაზიანების შემთხვევაში დელიქტური სარჩელებიც გამოიყენება, რაც აგრეთვე სანივთო უფლების აბსოლუტურობის გარანტიაა. ვალდებულებით-სამართლებრივი უფლება მხოლოდ მოვალის მიმართ იძლევა სარჩელის წარდგენის შესაძლებლობას. აბსოლუტური ურთიერთობა მყარდება სამართლის ნორმატიული ნების საფუძველზე, შეფარდებითი კი ურთიერთობის მონაწილეთა ნების საფუძველზე.

     კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი განსხვავება მდგომარეობს იმაში, რომ სანივთო უფლებები ‘’numerus clausas’’ -ს პრინციპითაა გასაზღვრული, ანუ სანივთო  უფლებათა წრე კანონით ამომწურავადაა მოხაზული – არსებობს იმდენი სანივთო უფლება, რამდენიც კანონითაა აღიარებული. (ესენია: საკუთრება, აღნაგობა, სერვიტუტი, უზუფრუქტი, გირავნობა, იპოთეკა) ვალდებულებითი სამართალი კი თავისუფალია ასეთი იმპერატიული ფორმულირებისგან. კოდექსის თანახმად, მხარეებს უფლება აქვთ, დადონ ისეთი ხელშეკრულებებიც, რომლებიც, მართალია, კანონით არ არიან გათვალისწინებული, მაგრამ არ ეწინააღმდეგებიან მას.

     სხვა განსხვავებაა ის, რომ სანივთო უფლება ახასიათებს საჯაროობა და განსაკუთრებული ნდობისუნარიანობა, რაც მიიღწევა სანივთო უფლებათა საჯარო რეესტრში რეგისტრაციით. ამას ვერ ვიტყვით ვალდებულებით უფლებებზე. მათზე ინფორმაციას საჯარო რეესტრში ვერ მოვიპოვებთ. სანივთო უფლების ეს თავისებურება განაპირობებს სხვა განსხვავებასაც. რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისწორის პრეზუმფცია, ამიტომ სანივთო სამართალში კეთილსინდისიერი შემძენი გაცილებით უკეთაა დაცული, რადგანაც ივარაუდება, რომ რეესტრის ჩანაწერი ნამდვილია. ვალდებულებითში კი ასეთი ვარაუდი მმფლობელის კეთილსინდისიერებას უკავშირდება.

     ამ თვისებების წყალობით სანივთო უფლებები პრიორიტეტულია ვალდებულებით უფლებებათან შედარებით და მათ შორის კოლიზიის შემთხვევაში უპირატესობა სანივთო უფლებებს ენიჭება.

მფლობელობა

მფლობელობის  გამოსახატავად ძველ ქართულ სამართალში გამოიყენებოდა ისეთი ტერმინები, როგორიცაა „ქონება“, „ჭერა“, „პყრობა“, „ჯდომა“. ეს უკანასკნელი ტერმინი მიგვანიშნებს გერმანულ possesio-სთან მის კავშირზე.

155-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, მფლობელობა წარმოიშობა ნივთზე ფაქტობრივი ბატონობის ნებითი მოპოვებით. მფლობელობის კოდექსისეული ცნება არსებითად 2 ნიშანზე დაიყვანება:
1.ნივთზე ფაქტობრივი ბატონობის შესაძლებლობა. აქ იურიდიული ბატონობა ივარაუდება და არ შეიძლება იგი დავიყვანოთ ნივთის მიმართ ფიზიკურ შემხებლობამდე.

2.ფაქტობრივი ბატონობის ნებით მოპოვება. აქ იგულისხმება, რომ მთავარია მფლობელობა, იმის მიუხედავად, თუ რა უფლება დგას მის უკან, მოპოვენული იყოს მფლობელის ნების გამოვლენით, ე.ი მას სურდეს, რომ იყოს მფლობელი. იქ, სადაც სუბიექტის ნება არ მონაწილეობს, არც მფლობელობაა.

სსკ-ში მფლობელობა გამიჯნულია საკუთრებისგან. საკუთრება ესაა ნივთზე ბატონობის უფლება, ხოლო მფლობელობა თვით ეს ბატონობაა. მფლობელი შეიძლება იყოს როგორც მესაკუთრე, ისე არამესაკუთრეც. მფლობელობა ფაქტია და ამ ფაქტის უკან შეიძლება იდგეს როგორც სანივთო, ისე სხვა უფლებები. მაშასადამე, მფლობელობა ფაქტია და არა უფლება!მფლობელობა აგრეთვე გამიჯნულია „ჭერისაგან“, ე.წ. detentio-სგან.  მფლობელად არ ითვლება ის პირი, რომელიც, თუმცა ახორციელებს ფაქტობრივ ბატონობას ნივთზე, მაგრამ სხვა პირის სასარგებლოდ, და რომელსაც ნივთის ფლობის უფლებამოსილება მიღებული აქვს ამ პირისაგან. მფლობელად მიიჩნევა მხოლოდ უფლებამოსილების მიმნიჭებელი პირი.მაშასადამე, „ბატონობა“ უნდა ხორციელდებოდეს თავისთვის და არა სხვის სასარგებლოდ. მჭერი არ ითვლება მფლობელად, ამიტომაც მას არ აქვს მფლობელობითი დაცვის უფლება არც თვით იმათ მიმართ, ვინც ფაქტობრივი ბატონობის უფლება მიანიჭა მას და არც მესამე პირთა მიმართ. თუმცა მას შეუძლია წინ აღუდგეს მესამე პირთა აკრძალულ თვითნებობას.მფლობელობის შეძენისას მჭერის არაკეთილსინდისიერება განიხილება როგორც უფლებამოსილების მიმნიჭებელი პირის არაკეთილსინდისიერება და მოსარჩელის წინაშეც თვითონ იქნება პასუხისმგებელი, თუკი მან მჭერის შერჩევისა და მასზე ზედამხედველობის განხორციელების პროცესში არ გამოიჩინა სამოქალაქო ბრუნვისათვის დამახასიათებელი აუცილებელი ყურადრებიანობა.ნივთი შეიძლება არამარტო პირდაპირი მფლობელის ბატონობაში იმყოფებოდეს, არამედ არაპირდაპირი მფლობელის ბატონობის ქვეშაც .აღსანიშნავია, რომ მფლობელობითი კონფლიქტის ვითარებაში უპირატესობა ენიჭება პირდაპირ მფლობელობას. პირდაპირი მფლობელობა დაცულია თვით არაპირდაპირი მფლობელობისგან. სსკ მფლობელობის დანაწევრების ორ შემთხვევას იცნობს. პირველია ,როდესაც ერთ საგანზე არსებობს პირდაპირი და არაპირდაპირი მფლობელობა. მეორე, როცა ერთ ნივთს რამდენიმე პირი ფლობს ერთდროულად. მათ შორის განსხვავება იმაშია, რომ თუ პირველ შემთხვევაში ორსაფეხურიანი დაყოფა გვაქვს მფლობელობისა, მეორე შემთხვევაში თანამფლობელთა ფაქტობრივი ბატონიბის მდგომარეობა ერთსაფეხურიანია: ან პირდაპირი მფლობელები არიან თანამფლობელები, ან კიდევ არაპირდაპირი მფლობელები.

თანამფლობელობა შეიძლება იყოს მარტივი, როცა ყოველ თანამფლობელს აქვს სანივთო ძალაუფლება, რასაც სხვებმა ანგარიში უნდა გაუწიონ. კვალიფიციური (კოლექტიური) თანამფლობელობისას ფაქტობრივი ბატონობის შესაძლებლობა მხოლოდ კოლექტიურადაა შესაძლებელი და ამდენად, იგი საერთო მარტივი თანამფლობელობის მდომარეობას კარგად შეესაბამება საერთო თანაზიარი საკუთრება. ხოლო კვალიფიციურისას – წილადი საკუთრება. ისევე, როგორც ყოველი მესაკუთრე საერთო ნივთის მასზედ კუთვნილი ნაწილის მესაკუთრეა, შესაბამისად მისი მფლობელობა, იგივე ფაქტობრივი ძალაუფლება, მხოლოდ ამ ნაწილზე ვრცელდება. შეიძლება ერთსა და იმავე საგანზე ადგილი ჰქონდეს როგორცთანამფლობელობას, ისე ნაწილების მფლობელობას.

Continue reading

სამომავლო ქონება, როგორც გირავნობის უფლების ობიექტი

სსკ-ის 254-ე მუხლის მე-5 ნაწილი წარმოადგენს სიახლეს. კოდექსის ადრინდელი მდგომარეობა არამცთუ ითვალისწინებდა, არამედ კრძალავდა გირავნობის ობიექტად დამგირავებლის სამომავლო ქონების გამოყენებას. თუმცა შესაძლებელი იყო და დღესაც უშვებს სამოქალაქო კოდექსი სამომავლო და პირობითი მოთხოვნების უზრუნველყოფას სხვა ნებისმიერი მოძრავი ნივთით თუ არამატერიალური ქონებრივი სიკეთით. მაშასადამე, დღესდღეობით კანონი არ კრძალავს უზრუნველყოფილი იყო სამომავლო მოთხოვნა თუნდაც სამომავლო ქონებით.

რას ნიშნავს სამომავლო ქონება სსკ-ის 254-ე მუხლის მე-5 ნაწილის გაგებით? ლოგიკურია – იმ ქონებას, რომელსაც დამგირავებელი მომავალში შეიძენს. ქონებაში აქ იგულისხმება მხოლოდ მოძრავი ნივთები და არამატერიალური ქონებრივი სიკეთე. აქ მნიშვნელოვანი დებულება გახლავთ ამავე ნაწილის მეორე წინადადება, რომელიც ამბობს, რომ გირავნობის უფლების რეგისტრაცია, ანუ მასზე გირავნობის უფლების წარმოშობა ხდება ხელშეკრულების დადებისთანავე, ხოლო თავად სამომავლო ქონება მოთხოვნის საშუალებად გამოიყენება მისი შეძენისთანავე. ანუ, მე შემიძლია ჯერ გავაფორმო და მოვახდინო ამ ქონებაზე გირავნობის უფლების რეგისტრაცია და შემდგომ შევიძინო ეს ქონება. თუ არ მოხდა შეძენა ქონების, ავტომატურად წყდება გირავნობის უფლება. რეგისტრაციის ზოგადი წესი კი გვეუბნება, რომ გირავნობის უფლებათა რიგითობა განისაზღვრება რეგისტრაციის თარიღის, მომენტის შესაბამისად.

თუმცა სამომავლო ქონებაზე გირავნობის უფლებათა რიგითობასთან დაკავშირებით არსებობს ცალკე გამონაკლისი შემთხვევა, რომელიც სხვაგვარად აწესრიგებს ამ საკითხს. ეს გახლავთ სსკ-ის 267-ე მუხლის მე-2 ნაწილი. ამ მუხლის თვალსაჩინოებისათვის მოვიყვანოთ მაგალითი.

მაგ.:  დავაგირავე სამკვიდრო ქონება ანუ სამომავლო ქონება, რომელსაც  შევიძენდი მამკვიდრებლის გარდაცვალების შემდეგ. მაშასადამე, გავაფორმე გირავნობა  2012 წლის 1 იანვარს, მანამადე კი იგივე ქონება მამკვიდრებელმა გირავნობით დატვირთა 2011 წლის 1 ოქტომბერს. 2012 წლის 20 იანვარს გარდაიცვალა მამკვიდრებელი და ქონებაც მე შევიძინე, ანუ უზრუნველყოფის საშუალება გახდა.

იბადება კითხვა: რომელი გირავნობაა პირველადი? თუ ჩვენ რეგისტრაციის პრინციპით ვიხელმძღვანელებთ, მაშინ ჩემი გირავნობა იქნება პირველადი და მამკვიდრებლის მეორადი. მაგრამ 267-ე მუხლის მე-2 ნაწილით კი პირველადია წინა მესაკუთრის ანუ ამ შემთხვევაში მამკვიდრებლის გირავნობის უფლება. ანუ ეს წესი ერთგვარი გამონაკლისია რიგითობის იმ ზოგადი წესიდან.

ფულადი კომპენსაცია სამეზობლო თმენის ვალდებულებისთვის

ულადი კომპენსაცია თმენის ვალდებულებისათვის არის მაშინ, როცა:

1. თუ მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე მშენებლობის დროს განზრახვის გარეშე გადასცდა მეზობელი ნაკვეთის საზღვრებს, მეზობელი ნაკვეთის მესაკუთრემ ეს უნდა ითმინოს, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამის წინააღმდეგ წინასწარ ან შეტყობისთანავე განაცხადა.

2. საზღვრის დამრღვევი მეზობელი ვალდებულია გადაიხადოს ფულადი კომპენსაცია, რომელიც ყოველწლიურად წინასწარ უნდა იქნეს გადახდილი.

179-ე მუხლში გათვალისწინებულია ინტერესთა კოლიზიის განსაკუთრებული შემთხვევა სამეზობლო სამართალში. ნორმის ახსნა-განმარტებიდან ჩანს, რომ თუ საზღვრის დამრღვევი მეზობელი განზრახ მოქმედებს, მაშინ მშენებლობით გამოწვეულ უარყოფით ზემოქმედებათა აღკვეთის მოთხოვნას ვერაფერი დაუდგება წინ, ხოლო თუ მშენებლობის დროს მის მოქმედებაში განზრახვა არაა, მაშინ აღნიშნული მოთხოვნა მხოლოდ იმ შემთხვევაშია დასაშვები, თუკი უფლებადარღვეულმა მეზობელმა ამ დარღვევის წინასწარ ან შეტყობისთანავე პრეტენზია განაცხადა. აღნიშნული მაშინაა, როცა მიწის ნაკვეთის მესაკუთრისათვის ცნობილი ხდება მოსალოდნელი დარღვევის შესახებ, ან დარღვევა უკვე დაწყებულია და პროტესტიც თან მოსდევს მას, ანდა, სხვადასხვა მიზეზთა (შვებულებაში, მივლინებაში, საავადმყოფოში ყოფნის და ა.შ.) გამო, ეს მისთვის უცნობი იყო, მაგრამ შეტყობინებისთანავე მოითხოვა დარღვევის აღკვეთა. დარღვევის აღკვეთაში იგულისხმება ის, რომ 172-ე მუხლის მეორე ნაწილის საფუძველზე მოეთხოვოს ნაგებობის მოშორება, დანგრევა ან მისი სახეცვლილება, ანდა ნაკვეთის შესყიდვა, ყველა სხვა შემთხვევაში მეზობელი ნაკვეთის მესაკუთრემ უნდა ითმინოს აღნიშნული ზემოქმედება. თმენის ვალდებულება ესაა სამეზობლო ინტერესებიდან გამომდინარე საკუთრების კანონისმიერი შებოჭვა, რაშიც ვლინდება საკუთრების შინაარსი, მისი კანონისმიერი დატვირთვები.

talking-over-the-fence

როცა აღნიშნული დარღვევა განზრახი მოქმედებით ხდება, მაშინ 179-ე მუხლის წესები არ მოქმედებს და გამოიყენება 172-ე მუხლით გათვალისწინებული მექანიზმი.

საკუთრივ მშენებლობაში იგულისხმება არა მარტო სამეურნეო, არამედ დროებითი ნაგებობანიც. მშენებლობად ითვლება ასევე არსებული ნაკეთობის სახეცვლილება, ანდა გაფართოება. საზღვრის დარღვევად ჩაითვლება ისეთი სახის მშენებლობა, როცა ნაგებობა მთლიანად ან ნაწილობრივ სხვის ნაკვეთს იკავებს, ანდა ლახავს ამ ნაკვეთის საჰაერო სივრცეს (მაგალითად, აივანი გადადის სხვის ნაკვეთზე).

179-ე მუხლის გამოყენებისას მნიშნველობა არ აქვს ვისი ბრალით მოხდა საზღვრის დარღვევა, მესაკუთრისა თუ სხვა პირთა მიერ, როგორიცაა მშენებელი, მოიჯარე. თავის მხრივ, პრეტენზიის განცხადების უფლება აქვს არა მხოლოდ მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს, არამედ ამ მიწის მეაღნაგეს თუ უზუფრუქტუარს.

საინტერესოა საკითხი იმის შესახებ, თუ რა ურთიერთდამოკიდებულება მყარდება სხვის ნაკვეთზე გადასულ ნაგებობასა და მიწის ნაკვეთს შორის. მიწის ნაკვეთი კვლავაც მისი პატრონის საკუტრებაში რჩება. როცა შენობის ერთი ნაწილი ერთ ნაკვეთზე, ხოლო მეორე – მეორეზე, ისეთი ვითარება იქმნება, რომ თითქოს მიწის მესაკუთრეთა საერთო საკუთრება იყოს აღნიშნული ნაგებობა. თუ ამოვალთ იმ დებულებიდან, რომ ნაგებობა მიწის ნაკვეთის არსებითი შემადგენელი ნაწილია და მიწაზე საკუთრება მასზედაც ვრცელდება, მაშინ ეს საეჭვო არ უნად იყოს. 179-ე მუხლი ამ საერთო წესიდან იშვიათი გამონაკლისია, როცა მიწის ნაკვეთი ერთი პირის საკუთრებაა, ხოლო მისი არსებითი შემადგენელი ნაწილი – მეორე პირისა.

ზემოთაღნიშნული თმენის ვალდებულება სასყიდლიანია. საზღვრის დამრღვევი მეზობელი ვალდებულია, ყოველწლიურად წინასწარ გადაიხადოს კომპენსაცია, რომლის ოდენობაც განისაზღვრება მეზობელთა შეთანხმებით. თუ შეთანხმება ვერ მიიღწევა, მაშინ სასამართლო ადგენს მის სიდიდეს.

ასევე მხედველობაშია მისაღები ის გარემოებაც, რომ არ უნდა მოხდეს უფლების ბოროტად გამოყენება. ამას მაშინ ექნება ადგილი, როცა მშენებელი უმნიშვნელოდ არღვევს სასაზღვრო მიჯნას და მეზობელი მოითხოვს ნაგებობის აღებას. სინამდვილეში ირკვევა, რომ ასეთი დარღვევა მეტისმეტად მცირე ზიანს აყენებს მიწის მესაკუთრეს.

აღნაგობის უფლების ცნება და შინაარსი

სსკ-ის 223-ე მუხლის განმარტებით, აღნაგობის უფლება გულისხმობს პირის შესაძლებლობას, ისარგებლოს სხვისი ნაკვეთით ისე, რომ მას ჰქონდეს ამ ნაკვეთზე ან მის ქვეშ რაიმე ნაგებობის აღმართვის უფლება, ასევე ამ უფლების გასხვისების, მემკვიდრეობით გადაცემის, თხოვების, გაქირავების უფლება. ამ ინსტიტუტის ეტიმოლოგია შედარებით გვიანდელია. ქართულ ლექსიკონებში გვხვდება „აღნაგი“, რომელიც ნაშენისა და აგებულების აზრით გამოიყენება. ტერმინი აღნაგობაც სწორედ რომ აქედან წარმოებულად უნდა მივიჩნიოთ.

რომის სამართალში აღნაგობის უფლების შესატყვისი ინსტიტუტი იყო „superficies“. იგი წარმოადგენდა სამემკვიდრეო და გასხვისებად უფლებას. სახლის აშენება ხდებოდა მიწის ნაკვეთის დამქირავებლის, იგივე სუპერფიციარის მიერ. ნაგებობაზე საკუთრების უფლებას კი იძენდა მისი ნაკვეთის მესაკუთრე. აღნაგობის უფლება ფართოდ ყოფილა გავრცელებული ინგლისში. ამ უფლების საფუძველზე აშენებულა ქალაქები, მათ შორის ლონდონის დიდი ნაწილი. ინგლისში თავდაპირველად საამშენებლო მიწევის გაცემა ხდებოდა 999 წლით, შემდგომ 99 წლით, ბოლოს კი 70-80 წლით.

აღნაგობის უფლება შეზღუდული სანივთო უფლებაა, რომლითაც დატვირთულია მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლება. ამგვარად, მიწის ნაკვეთია აღნაგობის უფლების საგანი. დატვირთვის საგანს შეიძლება შეადგენდეს ის ნაკვეთიც, რომელიც არ არის აუცილებელი აღნაგობისათვის, მაგრამ იძლევა ნაკვეთით უკეთ სარგებლობის შესაძლებლობას,ანუ აღნიშნული უფლება ვრცელდება არა მარტო იმ ნაკვეთზე, რომელიც ნაგებობის საამშენებლოდაა გამიზნული, არამედ იმაზც, რომელიც თავისი სამერუნეო დანიშნულებით ემსახურება ამ ნაგებობას ( ბაღ-ბოსტანი, ეზო, გარაჟი). როგორც წესი, აღნაგობის საგანი მთელი ნაკვეთიც რომ იყოს, მეაღნაგეს შეუძლია ისარგებლოს მხოლოდ სამშენებლოდ გამიზნული ტერიტორიით. დანარჩენით სარგებლობის უფლება აქვს მხოლოდ 233-ე მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში.

შეიძლება რამდენიმე მიწის ნაკვეთზე წარმოიშვას საერთო აღნაგობის უფლება. არაა აუცილებელი ეს ნაკვეთები იყოს მომიჯნავე. ასევე შეიძლება ერთი აღნაგობის უფლება დატვირთული იყოს მეორე აღნაგობის უფლებით, როგორც დაქვემდებარებული აღნაგობის უფლებით. თავისი არსებით ეს უკანასკნელი აღნაგობის უფლებ დამოკიდებულია ძირითად აღნაგობის უფლებაზე. როცა გავა ამ უფლების ვადა, შესაბამისად, წყდება დაქვემდებარებული აღნაგობის უფლებაც.

ნაგებობის ჰორიზონტალურად, ცალკეულ სართულებად დანაწილება და შესაბამისად მათზე აღნაგობის უფლების გავრცელება მიუღებელია. მთელი შენობაა აღნაგობის უფლებასთან დაკავშირებული და ამიტომაც, დაუშვებელია შენობის ნაწილი( ვთქვათ ათსართულიანი სახლის რამდენიმე სართული) გახდეს აღნაგობის უფლების საგანი. რაც შეეხება ერთმანეთის მიმყოლ ნაგებობათა ვერტიკალურად დანაწილებას, აქ აღნაგობის უფლება დასაშვებია დამოუკიდებელ და სპეციალური უფლებაუნარიანობის მქონე ნაგებობაზე.

აღნაგობის უფლებაში ვლინდება მისი ორმაგი ბუნება. საქმე იმაშია, რომ მიღებული პრინციპით მიწასთან მყარად დაკავშირებული ნაგებობა წარმოადგენს მიწის ნაკვეთის არსებით შემადგენელ ნაწილს .აღნაგობის ვითარებაში კი, ეს ნაგებობა იმავდროულად ითვლება აღნაგობის უფლების არსებით შემადგენელ ნაწილად.

აღნაგობის განმავლობაში მიწის მესაკუთრე კვლავაც მესაკუთრედ რჩება და ნაგებობაზე საკუთრება არ ნაწილდება სხვადასხვა შემადგენელ ნაწილებად. აღნაგობისგან განსხვავებით, უზუფრუქტი და პირადი სერვიტუტი მემკვიდრეობით არ გადადის.

მეაღნაგეს მიწის ნაკვეთი სწორედ რომ ნაგებობის საამშენებლოდ ეძლევა. თუ სხვა მიზნით იქნება იგი გამოყენებული, აღნაგობის უფლება გაბათილდება. ნაგებობის ცნებაში იგულისხმება როგორც მიწისზედა, ისე მიწისქვეშა ნაგებობები. აღნაგობის უფლება დასაშვები უნდა იყოს ისეთ ნაკვეთებზეც, რომელზედაც დაუმთავრებელი ან დანგრეული შენობებია. ჩვენს სინამდვილეში მას ფართო გამოყენება ექნება. მეაღნაგე ვალდებულია, ააშენოს ნაგებობა. მეტიც, მეაღნაგეს ნაგებობის ნორმალურ მდგომარეობაში შენახვის ვალდებულებაც კი შეიძლება დაეკისროს. საჭიროა რომ ეს ვალდებულება საჯარო რეესტრში იქნეს შეტანილი.

აღნაგობის უფლება გარკვეული ვადითაა შეზღუდული.მისი მოქმედების ვადა მხარეთა შეთანხმებით დგინდება და არ უნდა აღემატებოდეს 99 წელს. ვადების განსაზღვრის ეს წესი ძნელად თუ აიხნსება რაიმე რაციონალური მოსაზრებებით. უბრალოდ ეშინოდათ მიწის გაცემა საუკუნოდ. ძველ დროში ხომ საუკუნოდ ითვლებოდა ათასწლეული, შემდგომ-ასწლეული. ამიტომაც ერთი წლით ნაკლები ვადით ხდებოდა მიწის გაცემა.

აღნაგობის უფლება, როგორც სანივთო უფლება, საჯარო რეესტრში რეგისტრირდება. იგი საჯარო რეესტრში შეიტანება როგორ პირველი რიგის უფლება სხვა სანივთო უფლებებს შორის . ვთქვათ, მიწის ნაკვეთი უკვე დატვირთულია იპოთეკით ამის შემდეგ მოხდება მისი აღნაგობით დატვირთვა. ეს უკანასკნელი იქნება პირველი რიგის უფლეა და არა იპოთეკა, მიუხედავად იმისა, რომ რეესტრში პირველად იპოთეკის რეგისტრაცია მოხდა.

გასხვისებადობა და მემკვიდრეობადობა აღნაგობის უფლების კონსტიტუციური ნიშნებია. მეაღნაგე თავისუფალია აღნაგობის უფლების განკარგვაში. მას შეუძლია, მესაკუთრის თანხმობის გარეშე ეს უფლება როგორც გაასხვისოს, ისე გაანათხოვროს და გააქირავოს. ასევე, კანონი უშვებს ამ თავისუფლების შეზღუდვის შემთხვევებსაც. კერძოდ, მხარეთა შეთანხმებით შეიძლება დადგინდეს, რომ აღნაგობის უფლების გასხვისება ან გაქირავება მოხდება მხოლოდ მესაკუთრის თანხმობით. მთავარია საამისოდ არსებობდეს მნიშვნელოვანი საფუძველი. თუკი მეაღნაგე არაფრად ჩააგდებს ასეთი თანხმობის მიცემას და გაასხვისებს აღნაგობის უფლებას, ასეთი გასხვისება ჩაითვლება ბათილად.

საკუთრების უფლების დაცვა

საკუთრების უფლების დაცვის აღიარებული სანივთო–სამართლებრივი საშუალებები სავინდიკაციო და ნეგატორული სარჩელებია.

house_cartoonვინდიკაციას მაშინ მიმართავენ, როდესაც მესაკუთრეს წართმეული აქვს ნივთზე მფლობელობა, როგორც იტყვიან ხოლმე ვინდიკაცია ესაა სხვისი უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა მესაკუთრის მიერ. ვინდიკაციის ვითარებაში მესაკუთრეს შერჩენილი აქვს მხოლოდ ნივთზე საკუთრების უფლება, რომელიც თავისთავად არამატერიალური უფლებაა და ვის ხელშიც არ უნდა იყოს საკუთრების ობიექტი, მესაკუთრეს ეს უფლება არ წაერთმევა. ვინდიცირების წესი დამოკიდებულია იმაზე, თუ რა გზითაა მესაკუთრის ხელიდან საკუთრების ობიექტი გამოსული. როდესაც მესაკუთრის ნების გარეშე გამოდის ქონება მისი ხელიდან , ვის ხელშიც არ უნდა აღმოჩნდეს ეს ქონება, მისგან ნივთის გამოთხოვა გარდაუვალია. ხოლო როდესაც მესაკუთრის ხელიდან ნივთი გამოდის მისი ნებით, ამ შემთხვევაში, თუ ვთქვათ დამქირავებელი ნივთს გადასცემს სასყიდლით კეთილსინდისიერ მფლობელს, მაშინ კონფლიქტი კეთილსინდისიერი შემძენის სასარგებლოდ გადაწყდება. მესაკუთრეს შეუძლია მოითხოვოს მხოლოდ ფულადი კონპენსაცია და ამით დაკმაყოფილდეს. იმ შემთხვევაში, თუ დამქირავებელი ნივთს გადასცემს უსასყიდლოდ პირს, მაშინ მესაკუთრეს აქვს უფლება ნივთის გამოთხოვისა. კეთილსინდისიერ შემძენთა უფლებების დაცვა მთლიანად ისეთ გარემოებებზე ხდება დამოკიდებული, რაც მათთვის უცნობია. ამდენად, ფაქტის შემთხვევითობაზეა დამოკიდებული ნივთი დარჩება თუ არა. თუ გვყავს ორი კეთილსინდისიერი შემძენი, რომლებიც ბაზრობაზე ყიდულობენ რაიმე ნივთებს,მას  ვინც ნივთს შემთხვევით მპოვნელისგან ან ქურდისგან იყიდის – ნივთი ჩამოერთმევა, ხოლო რომელიც შემთხვევით მონათხოვრის ან დამქირავებლისგან შეიძენბს – ნივთი დარჩება. აღსანიშნავია, რომ ვინდიკაციის უფლება მანამაა, სანამ ნივთი სახეზეა და არ განადგურებულა.

საკუთრების დაცვის მეორე გავრცელებული საშუალებაა ნეგატორული სარჩელი. აქ ისეთ მდგომარეობა გვაქვს, როდესაც საკუთრების ხელყოფა ან სხვაგვარი ხელშეშლა ხდება ნივთის ამოღების ან მისი ჩამორთმევის გარეშე. ასეთ ვითარებაში მესაკუთრეს შეუძლია ხელშემშლელს მოსთხოვოს მართლსაწინააღმდეგო მოქმედების აღკვეთა. თუ ეს შედეგს ვერ გამოიღებს, მაშინ მან შეიძლება მიმართოს სასამართლოს ხელშეშლის აღსაკვეთად. ამრიგად, როცა საკუთრების უფლება ირღვევა საკუთრების ობიექტის ჩამორთმევის გარეშე, მის აღსაკვეთად გამოიყენება ნეგატორული სარჩელი.

ახლა თქვენ უკვე იცით როგორ ხდება საკუთრების უფლების დაცვა 🙂