სსკ-ის 223-ე მუხლის განმარტებით, აღნაგობის უფლება გულისხმობს პირის შესაძლებლობას, ისარგებლოს სხვისი ნაკვეთით ისე, რომ მას ჰქონდეს ამ ნაკვეთზე ან მის ქვეშ რაიმე ნაგებობის აღმართვის უფლება, ასევე ამ უფლების გასხვისების, მემკვიდრეობით გადაცემის, თხოვების, გაქირავების უფლება. ამ ინსტიტუტის ეტიმოლოგია შედარებით გვიანდელია. ქართულ ლექსიკონებში გვხვდება „აღნაგი“, რომელიც ნაშენისა და აგებულების აზრით გამოიყენება. ტერმინი აღნაგობაც სწორედ რომ აქედან წარმოებულად უნდა მივიჩნიოთ.
რომის სამართალში აღნაგობის უფლების შესატყვისი ინსტიტუტი იყო „superficies“. იგი წარმოადგენდა სამემკვიდრეო და გასხვისებად უფლებას. სახლის აშენება ხდებოდა მიწის ნაკვეთის დამქირავებლის, იგივე სუპერფიციარის მიერ. ნაგებობაზე საკუთრების უფლებას კი იძენდა მისი ნაკვეთის მესაკუთრე. აღნაგობის უფლება ფართოდ ყოფილა გავრცელებული ინგლისში. ამ უფლების საფუძველზე აშენებულა ქალაქები, მათ შორის ლონდონის დიდი ნაწილი. ინგლისში თავდაპირველად საამშენებლო მიწევის გაცემა ხდებოდა 999 წლით, შემდგომ 99 წლით, ბოლოს კი 70-80 წლით.
აღნაგობის უფლება შეზღუდული სანივთო უფლებაა, რომლითაც დატვირთულია მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლება. ამგვარად, მიწის ნაკვეთია აღნაგობის უფლების საგანი. დატვირთვის საგანს შეიძლება შეადგენდეს ის ნაკვეთიც, რომელიც არ არის აუცილებელი აღნაგობისათვის, მაგრამ იძლევა ნაკვეთით უკეთ სარგებლობის შესაძლებლობას,ანუ აღნიშნული უფლება ვრცელდება არა მარტო იმ ნაკვეთზე, რომელიც ნაგებობის საამშენებლოდაა გამიზნული, არამედ იმაზც, რომელიც თავისი სამერუნეო დანიშნულებით ემსახურება ამ ნაგებობას ( ბაღ-ბოსტანი, ეზო, გარაჟი). როგორც წესი, აღნაგობის საგანი მთელი ნაკვეთიც რომ იყოს, მეაღნაგეს შეუძლია ისარგებლოს მხოლოდ სამშენებლოდ გამიზნული ტერიტორიით. დანარჩენით სარგებლობის უფლება აქვს მხოლოდ 233-ე მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში.
შეიძლება რამდენიმე მიწის ნაკვეთზე წარმოიშვას საერთო აღნაგობის უფლება. არაა აუცილებელი ეს ნაკვეთები იყოს მომიჯნავე. ასევე შეიძლება ერთი აღნაგობის უფლება დატვირთული იყოს მეორე აღნაგობის უფლებით, როგორც დაქვემდებარებული აღნაგობის უფლებით. თავისი არსებით ეს უკანასკნელი აღნაგობის უფლებ დამოკიდებულია ძირითად აღნაგობის უფლებაზე. როცა გავა ამ უფლების ვადა, შესაბამისად, წყდება დაქვემდებარებული აღნაგობის უფლებაც.
ნაგებობის ჰორიზონტალურად, ცალკეულ სართულებად დანაწილება და შესაბამისად მათზე აღნაგობის უფლების გავრცელება მიუღებელია. მთელი შენობაა აღნაგობის უფლებასთან დაკავშირებული და ამიტომაც, დაუშვებელია შენობის ნაწილი( ვთქვათ ათსართულიანი სახლის რამდენიმე სართული) გახდეს აღნაგობის უფლების საგანი. რაც შეეხება ერთმანეთის მიმყოლ ნაგებობათა ვერტიკალურად დანაწილებას, აქ აღნაგობის უფლება დასაშვებია დამოუკიდებელ და სპეციალური უფლებაუნარიანობის მქონე ნაგებობაზე.
აღნაგობის უფლებაში ვლინდება მისი ორმაგი ბუნება. საქმე იმაშია, რომ მიღებული პრინციპით მიწასთან მყარად დაკავშირებული ნაგებობა წარმოადგენს მიწის ნაკვეთის არსებით შემადგენელ ნაწილს .აღნაგობის ვითარებაში კი, ეს ნაგებობა იმავდროულად ითვლება აღნაგობის უფლების არსებით შემადგენელ ნაწილად.
აღნაგობის განმავლობაში მიწის მესაკუთრე კვლავაც მესაკუთრედ რჩება და ნაგებობაზე საკუთრება არ ნაწილდება სხვადასხვა შემადგენელ ნაწილებად. აღნაგობისგან განსხვავებით, უზუფრუქტი და პირადი სერვიტუტი მემკვიდრეობით არ გადადის.
მეაღნაგეს მიწის ნაკვეთი სწორედ რომ ნაგებობის საამშენებლოდ ეძლევა. თუ სხვა მიზნით იქნება იგი გამოყენებული, აღნაგობის უფლება გაბათილდება. ნაგებობის ცნებაში იგულისხმება როგორც მიწისზედა, ისე მიწისქვეშა ნაგებობები. აღნაგობის უფლება დასაშვები უნდა იყოს ისეთ ნაკვეთებზეც, რომელზედაც დაუმთავრებელი ან დანგრეული შენობებია. ჩვენს სინამდვილეში მას ფართო გამოყენება ექნება. მეაღნაგე ვალდებულია, ააშენოს ნაგებობა. მეტიც, მეაღნაგეს ნაგებობის ნორმალურ მდგომარეობაში შენახვის ვალდებულებაც კი შეიძლება დაეკისროს. საჭიროა რომ ეს ვალდებულება საჯარო რეესტრში იქნეს შეტანილი.
აღნაგობის უფლება გარკვეული ვადითაა შეზღუდული.მისი მოქმედების ვადა მხარეთა შეთანხმებით დგინდება და არ უნდა აღემატებოდეს 99 წელს. ვადების განსაზღვრის ეს წესი ძნელად თუ აიხნსება რაიმე რაციონალური მოსაზრებებით. უბრალოდ ეშინოდათ მიწის გაცემა საუკუნოდ. ძველ დროში ხომ საუკუნოდ ითვლებოდა ათასწლეული, შემდგომ-ასწლეული. ამიტომაც ერთი წლით ნაკლები ვადით ხდებოდა მიწის გაცემა.
აღნაგობის უფლება, როგორც სანივთო უფლება, საჯარო რეესტრში რეგისტრირდება. იგი საჯარო რეესტრში შეიტანება როგორ პირველი რიგის უფლება სხვა სანივთო უფლებებს შორის . ვთქვათ, მიწის ნაკვეთი უკვე დატვირთულია იპოთეკით ამის შემდეგ მოხდება მისი აღნაგობით დატვირთვა. ეს უკანასკნელი იქნება პირველი რიგის უფლეა და არა იპოთეკა, მიუხედავად იმისა, რომ რეესტრში პირველად იპოთეკის რეგისტრაცია მოხდა.
გასხვისებადობა და მემკვიდრეობადობა აღნაგობის უფლების კონსტიტუციური ნიშნებია. მეაღნაგე თავისუფალია აღნაგობის უფლების განკარგვაში. მას შეუძლია, მესაკუთრის თანხმობის გარეშე ეს უფლება როგორც გაასხვისოს, ისე გაანათხოვროს და გააქირავოს. ასევე, კანონი უშვებს ამ თავისუფლების შეზღუდვის შემთხვევებსაც. კერძოდ, მხარეთა შეთანხმებით შეიძლება დადგინდეს, რომ აღნაგობის უფლების გასხვისება ან გაქირავება მოხდება მხოლოდ მესაკუთრის თანხმობით. მთავარია საამისოდ არსებობდეს მნიშვნელოვანი საფუძველი. თუკი მეაღნაგე არაფრად ჩააგდებს ასეთი თანხმობის მიცემას და გაასხვისებს აღნაგობის უფლებას, ასეთი გასხვისება ჩაითვლება ბათილად.
Geolaw 